En medio de una crisis de vivienda, grupos religiosos desbloquean terrenos para construir viviendas

Emma Budway, una mujer autista de 26 años que casi no habla, vivía con sus padres en Arlington, Virginia. Quería tener su propia casa, pero como ganaba poco, no podía permitirse el lujo de mudarse. Entonces, cuando surgió la oportunidad de mudarse a un apartamento de dos habitaciones en diciembre de 2019, aprovechó la oportunidad.

La Sra. Budway ahora vive en Gilliam Place, un complejo de viviendas asequibles construido en una propiedad de la Iglesia Presbiteriana de Arlington. «Mi mundo se ha hecho mucho más grande», dijo.

La Sra. Budway es beneficiaria de una tendencia creciente en el sector inmobiliario: en todo el país, organizaciones religiosas están remodelando estructuras abandonadas o no utilizadas para ayudar a corregir una crisis de asequibilidad de la vivienda y al mismo tiempo cumplir con su misión de hacer el bien en el mundo.

Con la excepción de unas pocas iglesias o sinagogas ricas, la mayoría de las organizaciones religiosas tienden a ser ricas en tierras y pobres en efectivo, dijo Geoffrey Newman, director ejecutivo de Savills, una firma de servicios inmobiliarios.

«Están analizando qué pueden hacer para aliviar su estrés financiero y qué papel juega el sector inmobiliario en este proceso», afirmó. «Si las estrellas se alinean con una buena propiedad, un mercado inmobiliario sólido, desarrolladores activos, una zonificación favorable y un liderazgo institucional con visión de futuro, entonces hay un gran potencial».

Sin embargo, los desafíos son cada vez mayores. A medida que más lugares de culto se aventuran en viviendas asequibles, enfrentan resistencia de los feligreses, una reacción de “no en mi patio trasero” de los residentes locales y preguntas de solvencia de los prestamistas. También se ven obstaculizados por su falta de experiencia en desarrollo inmobiliario. Pero, como dijo la reverenda Ashley Goff de la Iglesia Presbiteriana de Arlington, las organizaciones religiosas ven la necesidad y sienten el impulso de “hacer algo más grande que ellas mismas”.

Y la necesidad es grande. Según Realtor.com, un sitio de listados de bienes raíces, en Estados Unidos faltan entre 2,3 y 6,5 millones de viviendas. Una estimación diferente, de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, un grupo de defensa de la vivienda asequible, sugiere que hay una escasez de 7,3 millones de viviendas asequibles para inquilinos de bajos ingresos.

Las organizaciones religiosas pueden hacer mella en la crisis de vivienda, dijo Ramiro Gonzales, presidente de la junta directiva de Impact Guild, una incubadora de desarrollo comunitario en San Antonio cuyo programa Good Acres tiene como objetivo ayudar a las iglesias a maximizar sus propiedades para el beneficio de la comunidad. San Antonio tiene poco más de 3,000 acres de propiedades religiosas, la mayoría de las cuales están subutilizadas, dijo Gonzales durante un panel de discusión el año pasado sobre la reurbanización de propiedades de la iglesia.

Ese terreno podría usarse para albergar a 100.000 familias, dijo, y añadió: “Resolver este problema por sí solo está claramente dentro de los límites de lo que la Iglesia ya tiene”.

En todo el país, la historia es similar. Hasta 100.000 propiedades de iglesias cristianas se venderán o reutilizarán durante la próxima década, dijo Mark Elsdon, ministro y desarrollador en Madison, Wisconsin. «Eso es un cuarto o un tercio de todas las iglesias en los Estados Unidos», añadió. «No todo el mundo tiene propiedades, pero incluso si la mitad las tuviera, sería un número enorme».

En California, por ejemplo, las organizaciones religiosas y las universidades sin fines de lucro poseen más de 171,749 acres de tierra potencialmente urbanizable, según un informe reciente del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California, Berkeley. Sólo San Diego tiene más de 4.000 acres de propiedad de la iglesia, dijo Evan Gerber, desarrollador y consultor de Yes in God’s Backyard, un grupo que busca desarrollar viviendas asequibles a partir de propiedades religiosas.

Y las instituciones religiosas poseían casi 800 lotes baldíos en la región metropolitana de Washington, escribió Peter A. Tatian, investigador principal del Urban Institute, en un informe de 2019. Si se pudieran construir viviendas multifamiliares en ese terreno, concluyó, se podría apoyar la construcción de hasta 108.000 nuevas viviendas.

Con el objetivo de aumentar los ingresos y hacer el bien, las organizaciones religiosas recurren cada vez más a terrenos no utilizados y edificios subutilizados como solución para conseguir viviendas asequibles. Cuando la Sra. Goff llegó a la Iglesia Presbiteriana de Arlington en 2018, Gilliam Place ya estaba en construcción.

“Nuestra congregación había comenzado a preguntar: ‘¿Cuál es nuestro propósito?’”, dijo la Sra. Goff. «Es un gran problema existencial y sentían que la vivienda asequible era un problema sobre el que podían hacer algo».

Los fieles decidieron arrasar su lugar de culto, vender el terreno por 8,5 millones de dólares y construir algo nuevo. En el camino, la iglesia se asoció con Arlington Partnership for Affordable Housing, un desarrollador sin fines de lucro. La iglesia ahora alquila 173 viviendas asequibles en Gilliam Place, donde viven 500 personas, incluida la Sra. Budway.

Los gobiernos estatales y locales también están reconociendo el potencial de aumentar el parque de viviendas. Andrew Gounardes, senador del estado de Nueva York que representa al sur de Brooklyn, presentó un proyecto de ley en diciembre que, según dijo, «simplificaría el proceso y cómo las instituciones religiosas que quieran ayudar a resolver la crisis de la autoridad estatal de vivienda podrán desarrollar viviendas asequibles en su propiedad». .”

Proyectos de ley similares se aprobaron en California en octubre y en Seattle en 2019, y los legisladores de Virginia están redactando un proyecto de ley basado en el de California.

Independientemente de las leyes estatales, los proyectos a menudo enfrentan decisiones críticas a nivel local. La aceptación del vecindario es un pequeño paso en el camino, dijo el reverendo David Bowers, vicepresidente de la iniciativa de desarrollo basado en la fe de Enterprise Community Partners, un desarrollador nacional sin fines de lucro. «Existe el NIMBISMO, las aprobaciones de zonificación», dijo. «Es la naturaleza de la bestia.»

Luego está la cuestión de la financiación. Los bancos son «reacios a hacer negocios con las iglesias por miedo al incumplimiento», dijo el obispo RC Hugh Nelson, pastor principal del Centro de Ministerio Urbano Ebenezer en Brooklyn, que trabajó con Brisa Builders Corporation en Ebenezer Plaza, un proyecto que incluye 523 apartamentos asequibles. 43,000 pies cuadrados de espacio sagrado y ministerial y 21,000 pies cuadrados de espacio comercial en Brownsville.

Y el proceso de desarrollo en sí requiere resistencia. Ebenezer Plaza tardó casi una década en realizarse: la iglesia había recaudado suficiente dinero para comprar dos bloques en Brownsville en 2011 por $8,1 millones, pero el proyecto enfrentó retrasos, incluida la compra de 22 inquilinos existentes, la limpieza ambiental y un proceso de rezonificación. Los trabajadores de la construcción comenzaron a trabajar en 2018 y los residentes finalmente pudieron mudarse tres años después.

IKAR, una comunidad judía en el oeste de Los Ángeles, está construyendo 60 apartamentos para personas mayores que anteriormente no tenían hogar. “Estamos en nuestro quinto año y una vez que terminemos, podrían ser seis años”, dijo Brooke Wirtschafter, directora de organización comunitaria de IKAR. «Esta no es una línea de tiempo inusual».

Además, las personas “sin escrúpulos” que buscan acuerdos pueden apuntar a organizaciones religiosas, asumiendo que estas organizaciones no tienen experiencia en bienes raíces, dijo el obispo Nelson, y agregó que ha escuchado historias de terror de otros pastores. Al principio del desarrollo de Ebenezer Plaza, el obispo Nelson regresó a la escuela para asistir a un programa ejecutivo centrado en el desarrollo inmobiliario en la Universidad de Fordham.

Richard King, de 52 años, se mudó a un nuevo departamento en Ebenezer Plaza el año pasado después de vivir en las calles y en refugios (donde ganó una lotería de vivienda). Había desempeñado varios trabajos en un almacén de distribución, pero resultó herido en un accidente de motocicleta y utiliza silla de ruedas.

En su nuevo estudio, «mi enfermera y mis médicos pueden venir a verme todos los días», dijo King. «De lo contrario, tendría que quedarme en una residencia de ancianos y no quiero eso».

Se espera que las nuevas comunidades aumenten el valor del vecindario y traigan cambios positivos a los residentes.

“Una vez que nuestra propiedad fue rezonificada, todas las propiedades a nuestro alrededor aumentaron de valor”, dijo el obispo Nelson sobre Ebenezer Plaza. Y los miembros de la iglesia limpian el bloque, añadió. “Queremos que ese espacio refleje cómo podría verse Brownsville cuando la gente local se apropie de su comunidad”, dijo.

Para las organizaciones religiosas, esto “tiene un sentido común radical”, dijo Bowers. “En todas las comunidades hay lugares de culto”, dijo. “A menudo tienen tierras en un mar de necesidades: desiertos de alimentos, desiertos de viviendas asequibles. Si podemos unir a estas organizaciones, podemos lograr cambios”.